Im Zuge der durch die Corona-Krise ausgelösten Beschränkungen des gesellschaftlichen Lebens in allen Bereichen ergeben sich zahllose Probleme, an deren Bewältigung die staatlichen Organe von der Bundesregierung bis zu den Kommunen arbeiten. Zweifelslos einer der wichtigsten Bereiche ist das Mietrecht, da hiervon zahlreiche Menschen, sei es als Vermieter oder als Mieter, nachhaltig betroffen sind.

Nachfolgend der Versuch, die aktuelle Lage zusammen zu fassen:

1. Wohnraummietrecht

Hier hat die Bundesregierung nunmehr am 23.3.2020 einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, der bereits am morgigen Mittwoch, 25.3.2020, im Bundestag verabschiedet werden soll. Demnach wird ein Kündigungsausschluss für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 verhängt für den Vermieter, wenn der Mieter in diesem Zeitraum die Miete nicht bezahlen kann. Voraussetzung ist, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie beruht. Der Mieter muss in diesem Fall den Zusammenhang zwischen der COVID-19 Pandemie und der Nichtzahlung glaubhaft machen.

Der Mieter muss also grundsätzlich weiterhin seine Miete bezahlen, wenn er aber nachweisen kann, dass er wegen der COVID-19 Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten ist und deshalb seine Miete im Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig zahlen kann, so kann der Vermieter ihm das Mietverhältnis nicht kündigen. Der Mieter muss zu einem späteren Zeitpunkt die nicht bezahlte Miete an den Vermieter nachzahlen.

Ob der Vermieter bei Nichtzahlung des Mieters im Zeitraum 1. April 2020 bis 30.6.2020 innerhalb dieses Zeitraums bereits berechtigt ist, sich einen gerichtlichen Zahlungstitel wegen der ausständigen Mieten zu verschaffen, dazu sagt der Gesetzgeber einstweilen nichts.

Die aktuelle Regelung bezieht sich ausschließlich auf den beschriebenen Kündigungsausschluss für den Vermieter.

2. Gewerberaummietrecht

Für den Kündigungsausschluss des Vermieters gilt das gleiche wie beim Wohnraummietrecht.

Allerdings stellt sich beim Gewerberaummietrecht im Zusammenhang mit den verfügten Ladenschließungen (Einzelhandel, Gastronomie) die Frage, ob die Mieter von Gewerberäumen zur Minderung der Miete auf € 0,00 berechtigt sind, da sie ihre Geschäfte nicht betreiben können.

Zur Klärung dieser Frage sagt der Gesetzgeber auch nichts.

Eine klare Aussage dazu, ob ein Recht zur Minderung für den Gewerberaum-Mieter besteht oder nicht, gibt es auch nicht von höchstrichterlicher Rechtsprechung, kann es auch nicht geben, da eine vergleichbare Situation in der Geschichte der Bundesrepublik noch nicht existiert hat.

Wichtig ist zunächst der Blick in den Mietvertrag: Ist ein spezieller Nutzungszweck im Mietvertrag (z.B. Betrieb eines Spielwaren-Ladens) vereinbart. Ist das Verwendungsrisiko für den vermieteten Laden zum bestimmten Zweck auf den Mieter abgewälzt?

Ist kein bestimmter Zweck vereinbart oder ist das Verwendungsrisiko ohnehin per Vertrag auf den Mieter abgewälzt, dann wird es für den Mieter schwer, seine Miete mit Aussicht auf Erfolg mindern zu können. Im Zusammenhang mit den Nichtraucherschutzgesetzen hat sich der BGH im Jahr 2011 mit der Minderungsproblematik befasst und einen Sachmangel des zum Zwecke des Betriebs einer Gaststätte verpachteten Objekts aufgrund des Nichtraucherschutzgesetzes verneint. Der Mieter, also der Gastwirt, durfte nicht mindern.

Allerdings ist die COVID-19 Pandemie wohl kaum mit der Situation nach den Nichtraucherschutzgesetzen zu vergleichen. Wie sich die Gerichte im Falle von Rechtsstreitigkeiten in dieser Frage positionieren werden, bleibt abzuwarten.

Ein sinnvoller Lösungsweg wäre sicherlich, dass der Staat für den Zeitraum der behördlich verfügten Schließung der Gewerberäume die Miete übernimmt. Dann träfe die Last der verfügten Einschränkung weder den Mieter noch den Vermieter, die beide keine Ursache für die Problematik gesetzt haben, sondern letztlich die Gemeinschaft der Steuerzahler, was einen Ausdruck der gesellschaftlichen Solidarität darstellen würde, die jetzt überall gefordert wird. Eine Lösung, die entweder den Mieter ober aber den Vermieter einseitig belastet, erscheint denkbar ungerecht.

Insgesamt gilt, dass nach Möglichkeit Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Mietzahlung trotz behördlicher Schließung der Läden vermieden werden soll. Vermieter und Mieter sollten aufeinander zugehen und individuelle, dem jeweiligen Mietverhältnis angepasste faire Lösungen finden. Immerhin sollten Vermieter und Mieter auch nach der Corona-Krise als Vertragspartner zusammenarbeiten.

3. Wohnungseigentümergemeinschaften

Hier sollen nach den gesetzlichen Planungen die Verwalter alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen dürfen, insbesondere wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, sofern nicht umgehend gehandelt wird. Die Verwalter wären also dann nicht mehr gehalten, erst Eigentümerversammlungen einzuberufen, die jetzt ohnehin wegen der behördlichen Verfügungen nicht abgehalten werden können. Finden trotz der behördlichen Vorgaben Eigentümerversammlungen statt, kann dies dazu führen, dass die Beschlüsse anfechtbar sind.

Sollte die Amtszeit eines bestellten Verwalters innerhalb des Zeitraums enden, in dem keine Versammlungen wegen der Corona-Krise stattfinden können / dürfen, bleibt der Verwalter bis zu einer Abberufung bzw. bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan soll bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes in Kraft bleiben.

Starnberg, den 24.03.2020

August Mehr
1. Vorsitzender

Annette Kriebel
2. Vorsitzende